随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

【资料图】

本期评测楼盘——昆明广场。

1、紧邻大型城市商圈，周边配套成熟；

2、高容积率，低绿化率，按说应该不好住，但二手房很贵；

3、建面约33-310㎡一室至四室，户型选择多样；

4、人车分流管理到位，车位十分充足。

楼盘基本信息：

总占地面积：约303亩；

容积率：6.89；

绿化率：45.06%；

楼栋数：14栋；

总户数：1508户；

停车位：4267个；

物业：云南同德物业管理有限公司，物业费2.2元/㎡·月。

Ps：血拼姐翻看了几家地产平台，结果每家的基本信息数据都不太一样，这里放了较为接近实际情况的数据，仅供参考。

昆明广场位于北京路与白云路交叉口，分为商业和住宅，商业部分为同德·昆明广场，住宅部分为昆明广场中央A/B区和上北区，以及部分回迁房。

项目由云南同德实业集团有限公司投资开发，2013年12月30日住宅交付。

这里血拼姐需要说明一下，昆明本地人会习惯性将该项目统称为同德广场，住宅部分称为同德广场A/B区（上北区仅有2栋且距离稍远，一般不在“同德广场”讨论范围内），而把269写字楼称为昆明广场，为了避免大家看懵圈，在本文下述的内容中，我们把商业部分统称为“同德广场”，住宅部分称为“昆明广场”，以作区分。

作为昆明城改最为成功的项目之一（大白庙村城改项目），同德广场现在已经是昆明北市区最全面的消费购物中心。

2014年，同德广场的写字楼成功封顶，这是西南地区首个7A级写字楼，也以269米的高度晋升成为当时的昆明第一高楼。

（昆明269写字楼）

如今，北京路239米的昆明广场悦中心与昆明269写字楼分列两侧，也成为了昆明的一大城市地标。

基于这样的城市级商业配套，昆明广场的住宅房价自然也不会低。

昆明广场在规划之初，6.5的容积率和26.5%的绿化率应该还是劝退了不少人的，在2012年开盘时，均价约8500-9600元/㎡。

此后，昆明广场的房价便一路上涨，尤其在269写字楼封顶面市后，住宅在2015年涨到了13000-22000元/㎡，后期推出的公寓均价也高达约17000-18000元/㎡。

具体来看，昆明广场A区有9栋（商品房，靠同德广场，有幼儿园）、B区有6栋（有回迁房，有小学），梯户比有3T8户、2T2户、4T4户，小区为封闭式管理，板塔结合。

接下来我们以商品房地块昆明广场A区为主，来看看小区现状。

小区大门口有门禁系统，整体安保比较认真负责。

（门禁比较严）

走在小区内部，可以看出当初在景观设计上还是花了一些心思的，水景、亭子、花园、小桥都做得挺好看，绿植整体上养护得也很到位。

水景维护就差点意思了，看得出来平时疏于养护管理，有水池子已经干透了。

（目前维护得还可以的水景）

（部分水景池子已经干了）

楼栋外立面比较清爽，但是也能看到比较明显的外墙剥落，好在外墙本身就有一些石材砖块设计，倒也不影响整体观感。

小区并不大，有限的公共空间都尽量用来安排了绿植和步道，不过这也不耽误阿姨们跳广场舞，整体邻里生活氛围还是挺不错的。

小区人车分流，整体设计比较合理，但停车场和同德广场是相通的，在这个层面上来说，小区的安保也不是完全没有问题。

户型方面，小区挂出的房源并不多，面积段越大的房源单价也越高，目前二手房源以三房为主。

先来看一个小三房，建面约85㎡。

85㎡户型三室两厅一卫，西向，空间设计紧凑，从目前挂出的二手房来看，大部分业主都没有改动过户型设计。该户型为双阳台设计，但阳台并不算大，餐客厅一体，主卧带一个小阳台。

这个户型比较神奇的一点是厨房放在了中间，连通生活阳台并包裹住了一个次卧，从业主的图片来看，这个被包裹住的次卧采光并不好，还得再拉个窗帘，估计平时也没少被油烟困扰，这样的户型设计也是挺为难人的。

再来看一个大三房，建面约140㎡。

当年的户型图是把两个户型画在一起的，乍一看感觉还挺方正，血拼姐用不同颜色框了一下，实际上是看右边蓝色框里的B户型。

B户型建面约140㎡，三室两厅两卫，南北向，户型狭长，主卧套房设计，比较方便。

这个户型主打一个“长”字，拥有很长的过道和更长的厨房，厨房尽头的生活阳台应该是连接了一个消防通道的楼梯空间，但这个大门常闭，所以这个空间也就作为私人储物间使用了。

这样看，户型设计上存在一定的消防隐患，建议直接到现场看房。

整体来看，昆明广场的小户型产品较多，户型算不上方正，存在一定的空间浪费，甚至还有一些令人费解的设计，大面积段的房源在户型设计上要好很多，但是单价也贵了很多。

一路看下来，住在昆明广场，大部分人应该图的还是配套。

交通方面，昆明广场周边道路略窄，但拐个弯就是城市中轴北京路，交通路网完善，上二环也很方便。

公共交通方面，穿过同德广场就是地铁2号线白云路站，直线距离约300m，十分方便。

此外，同德广场地铁上盖，车库相通，所以理论上，遇上下雨没带伞的时候似乎也完全可以从地铁站直接走回家？

学校方面，昆明广场A区就有幼儿园，B区有金康园小学同德校区，从划片看，业主子女就读的也是金康园小学。教育资源不错的同时距离还近，这一点也是很香的。

商业方面，不仅自带的同德广场是昆明商圈的流量王者之一，地铁站还有地下商业北云66，稍远一点还有欣都龙城，周边大型商超、24小时便利店、农贸市场应有尽有。

昆明广场二手房挂牌价18000-27000元/㎡，户型面积越大，单价也越高。

从片区来看，相似区域内其他二手房挂牌均价在11000-18000元/㎡左右，小区大都在2000-2010年前后建成，年代较久。

新房方面，距离最近的项目是俊发俊尚峰，该项目之前尾盘在售，房源不多，产品建面约125-143㎡，均价约25000元/㎡。

综上，看得出来，其实昆明广场的业主们更愿意把房子租出去，而不是卖出去，毕竟这样的地段实在难得。

优势：

1、二环内，城市中轴，有大型商圈、有地铁，地段和配套很难得；

2、封闭管理，园林绿植养护做得不错；

3、学校近，下楼就上学十分省心。

劣势：

1、户型设计不太合理，得房率比较低；

2、均价偏高，不能追求性价比；

3、周边道路容易堵车，算是个昆明大型商圈的通病，自驾通勤比较看运气。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。